OPCI et SCPI : Quelles sont Les Différences ?

La différence entre OPCI et SCPI

Partagez cet article

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

SCPI et OPCI sont généralement proposés aux investisseurs qui souhaitent profiter des avantages des investissements immobiliers sans inconvénients. Si vous vous demandez lequel choisir, nous vous invitons à lire cet article, pour mieux connaître les différences entre OPCI et SCPI.

Définitions.

 

La SCPI ou Société civile de placement immobilier est une entreprise qui investit directement dans l’immobilier. Elle peut s’agir de bureaux, magasins, hôtels, entrepôts logistiques, etc. Elle dispose ainsi d’un portefeuille immobilier qui vise à générer des revenus auprès des locataires.

L’OPCI ou Organisme collectif de placement immobilier investit également dans des biens immobiliers tangibles en portefeuille, mais cette part est limitée, et ne peut dépasser 51%. L’autre moitié peut investir dans des fonds immobiliers cotés ou des produits financiers conventionnels.

 

SCPI et OPCI les points communs

 

Les points communs entre SCPI et OPCI.

 

SCPI et OPCI appartiennent à la famille du pierre papier. Ils regroupent divers investissements immobiliers en une seule catégorie et ont en fait des points communs.

Dans les deux cas, le processus d’investissement personnel est le même. Au lieu d’acheter directement un bien immobilier à louer, les souscripteurs achètent les actions de ces sociétés, par exemple pour prendre des risques dans la classe d’actifs ou gagner un revenu fixe.

L’investissement indirect vous permet d’utiliser une partie de votre épargne pour des stratégies immobilières que les particuliers n’ont généralement pas et de payer des commissions de gestion pour vous débarrasser des problèmes de gestion inhérents à l’immobilier.

Ces sociétés de gestion qui gèrent SCPI et OPCI ont été agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et font l’objet d’une surveillance stricte. L’AMF délivre ensuite un visa, également appelé agrément.

Dans les deux cas, les actions peuvent être obtenues via des comptes titres ou des contrats d’assurance vie.

Ces fonds sont toujours des investissements immobiliers et sont donc confrontés à des risques cycliques et immobiliers. C’est pourquoi les investissements OPCI ou SCPI sont considérés comme des actifs diversifiés. Même si certaines solutions sont plus liquides ou présentent moins de risques antérieurs, l’horizon d’investissement est à long terme, généralement 10 ans.

 

SCPI et OPCI la distinction

 

Les différences entre SCPI et OPCI.

 

La principale différence entre les SCPI et les OPCI est la composition de leur capitalisation.

Les SCPI sont investis exclusivement dans l’immobilier afin de les louer et de générer et distribuer des revenus locatifs. Les OPCI ouvrent leur allocation aux actifs financiers en plus de leur investissement immobilier direct.

La liquidité.

 

Pour les SCPI à capital variable, le retrait du partenaire sera compensé par la nouvelle souscription. Si le nombre d’abonnements est inférieur à la demande de retrait, certains retraits ne peuvent pas être effectués jusqu’à ce qu’un nouvel abonnement apparaisse. Le prix de retrait est toujours égal au prix d’abonnement moins le coût d’abonnement. Par conséquent, le prix de vente est connu, mais la liquidité de SCPI peut être nulle. Des mécanismes de mobilité peuvent être établis et activés en cas de stress.

La liquidité des actions à capital fixe de SCPI est réalisée sur le marché secondaire: les ordres d’achat et de vente sont placés sur le marché géré par la société de gestion à un prix déterminé par l’acheteur et le vendeur. Les prix contradictoires sont utilisés pour exécuter le nombre maximum de commandes entre acheteurs et vendeurs. Ce système a deux conséquences: le manque de liquidité de l’acheteur, ou le prix demandé par le vendeur est trop éloigné du prix accusatoire; le prix d’exécution peut s’écarter sensiblement de la valeur des actifs SCPI.

Pour la liquidité de l’OPCI, elle est supérieure à celle de la SCPI car elle dispose d’une poche de liquidités et de valeurs. L’investisseur peut donc récupérer son investissement à tout moment, mais les délais de règlement sont variables sans le dépasser en demandant le rachat de ses actions. L’OPCI rachète les actions sur la base d’une valeur liquidative. La valeur liquidative correspond à la valeur de l’actif net de l’OPCI, qui est généralement évaluée tous les 15 jours. Le retour s’effectue donc sans escompte ni surtaxe.

 

OPCI et SCPI la fiscalité

 

La fiscalité.

 

La fiscalité des SCPI est plus élevée que celle des OPCI: les OPCI sont soumis à un impôt forfaitaire (30%), tandis que les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations de sécurité sociale (17,2%). Toutefois, si l’OPCI et la SCPI concluent un contrat d’assurance vie, elles bénéficient de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe.

OPCI et SCPI sont tous deux imposables à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Petit avantage pour l’OPCI, auquel l’IFI n’est soumis que dans son domaine immobilier.

 

L’efficacité de l'OPCI et SCPI

 

Les performances.

 

Les OPCI comme les SCPI sont investis dans l’immobilier, leur performance est donc principalement liée à ce marché. Contrairement à la croyance populaire, l’immobilier n’est pas sans risques. Au contraire, l’amplitude des cycles peut être importante, ce qui parle d’un long horizon d’investissement et d’une diversification géographique et sectorielle de ses investissements.

L’OPCI et la SCPI sont sensibles aux variations des prix de l’immobilier. Cependant, en raison de la composition du SCPI, il a une sensibilité plus élevée. Contrairement à SCPI, OPCI est également sensible aux changements à la hausse et à la baisse des marchés financiers.

 

Investir dans une SCPI ou un OPCI : quels sont les frais ?

 

Les Frais.

 

Comme pour l’achat d’un bien immobilier, SCPI a un droit d’entrée élevé (environ 8% à 12% de la part). Par contre, les frais de gestion annuels sont raisonnables: environ 0,5% à 0,6% l’année.

Les frais d’entrée pour OPCI se situent entre 3% et 5%, dont une partie appartient toujours au fonds. Ces frais permettent d’augmenter les frais, droits et commissions liés aux investissements OPCI grâce à une nouvelle levée de fonds.

La Composition.

 

La principale différence entre SCPI et OPCI est la composition des actifs. La SCPI n’achète des biens immobiliers que pour louer et recevoir des loyers et ainsi obtenir un rendement régulier.

Il y a une dizaine d’années, les OPCI ne proposaient un produit immobilier alternatif pour SCPI, notamment pour les assureurs à la recherche d’unités de compte majoritairement immobilières mais plus liquides que SCPI.

La SCPI investit jusqu’à 100% des actifs immobiliers, tandis que l’OPCI investit généralement entre 51% et 65%. Le solde comprend des espèces (minimum 5%) et des valeurs mobilières sous forme d’actions, d’obligations ou de fonds OPCVM. Cette allocation permet au grand public OPCI de fournir aux investisseurs plus de liquidité.

 

 

Lire plus...

Recevez le devis de déménagement gratuit

Sans obligation ou engagement